Groupes de travail

• Posté le 16 octobre 2009.

Programmation immobilière 2010 et incidence des rénovations sur le montant des loyers

Pour rappel, cette réunion consiste à établir un classement par ordre de priorité par rap-port aux demandes adressées par les services régionaux au service central concernant la programmation immobilière 2010. Celles-ci font apparaître des demandes en travaux à hauteur de 8 966 005,91 €, en hausse de 58,98 % par rapport aux demandes exprimées dans le cadre de l’élaboration de la PI 2009.

Les critères tels qu’ils ont été définis par le service central et validés par l’ensemble des organisations syndicales en 2007 sont les suivants :

1°) Critère « région prioritaire » : 3 points pour les régions prioritaires (IDF, Antilles-Guyane, Léman, Chambéry, Marseille, Nice, Provence) ou 1 point pour les autres régions ;

2°) Critère « obligation du bailleur » : de 1 à 3 points (1 point pour les dépenses d’embellissement, 2 points pour les dépenses de confort, 3 points pour les dépenses liées aux obligations du bailleur relevant soit de l’entretien du bâti, soit de la sécurité des locataires) ;

3°) Critère « priorité des services régionaux » : de 1 à 3 points
Pour mémoire, la formule suivante a été appliquée lors des précédents groupes de travail sur la PI :
– si le nombre total de demande d’un service régional est un multiple de 3 : les demandes du premier tiers se voient attribuer 3 points, celles du second tiers 2 points et celles du troisième tiers 1 point (ex. pour 6 demandes : 3 points pour demandes n°1 et n°2 ; 2 points pour demandes n°3 et n°4, ...) ;
– si le nombre de demandes d’un service régional n’est pas un multiple de 3 (ex. 7 demandes), leur nombre est arrondi au multiple de 3 immédiatement supérieur (9 dans l’exemple) et le premier tiers se voit attribuer 3 points (demandes n°1 à 3 dans l’exemple), le second tiers se voit attribuer 2 points (n°4 à 6 dans l’exemple) et le restant un seul point (7ème demande dans l’exemple).

4°) Critère « taux d’occupation » : de 1 à 3 points
Le taux d’occupation s’entend par cité concernée et est calculé en divisant le nombre d’agents en activité logés par le nombre de logements (ex. cité de 20 logements avec 15 agents logés : (15 / 20) x 100 = 75%). Ce taux a été calculé sur les données connues de septembre 2009.
– 1 point pour un taux d’occupation de 0 à 50 % ;
– 2 points pour un taux d’occupation de 51 à 75 % ;
– 3 points pour un taux d’occupation de 76 à 100 %

5°) Critère « bonus » : 1 point maximum ; ce critère n’a pas été utilisé pour cette programmation.

Si des élus de CRM souhaitent connaître si les travaux de leur circonscription ont été retenus, prendre contact avec le bureau national par mail après validation par le CA le 17 novembre.

Le classement a été obtenu en triant les demandes selon les 3 critères successifs suivants retenus également lors deux derniers groupes de travail sur la programmation immobilière, soit :
1°) le critère obligation du bailleur ;
2°) la note finale obtenue ;
3°) le critère région prioritaire.

Compte tenu de ces discussions, le coût estimé par le service central est évalué à :
– 3 028 358,14 euros, soit 33,78 % des demandes, en niveau 3 (critère obligation du bailleur), n’incluant pas la partie « études, publicité et honoraires » qui est estimée à 846 920 € ;
– 4 104 811,91 euros, soit 45,78 % des demandes, en niveau 2 ;
– 1 832 835,86 euros, soit 20,44 % des demandes en niveau 1.

Le service central nous a précisé que le montant total des travaux retenus en niveau 3 (soit la somme de 3 875 278,14 €) ne pouvait pas être couvert par la capacité de finance-ment de l’EPA (2 973 000 €).

Pour assurer le financement de ces travaux jugés obligatoires, le service central propose d’utiliser une partie du troisième versement de 1 206 473 € au titre du CAS effectué en septembre 2009 (produit issu des ventes des cités douanières ou terrains d’assiette). Le reliquat de ce versement serait utilisé pour d’autres opérations, dont le lancement du marché d’assistance à la passation du bail emphytéotique des bâtiments G et K de la Joliette. Concernant cette dernière cité, le service central souhaite solliciter la passation d’un marché d’étude auprès d’un cabinet d’ingénierie pour définir le cadre de l’opération, tant sur le plan économique, financier, juridique et architectural, incluant la problématique environnementale. Ce marché voté lors du prochain CA est évalué à 105 000 € et devrait permettre de sécuriser - dixit le service central - tous les aspects de cette opération.

Conformément aux recommandations de l’IGF, de l’IS et du contrôleur financier de l’établissement public (CBCM), le service central nous a présenté un bilan chiffré pluriannuel (étalé sur 3 ans) sur les opérations les plus complexes (Le Havre, La Rochelle, L’Hay les Roses, sécurisation du bail emphytéotique des bâtiments G et K de la Joliette, La Trinité). Ce principe de pluriannualité permettrait d’engager immédiatement de manière partielle plusieurs opérations, qui, sinon, auraient du attendre plusieurs années. Cela permet de lisser les dépenses tout en conservant une marge de manœuvre financière pour les programmations immobilières annuelles. Pour le SNAD CGT, cette démarche est teintée de bon sens et de logique et milite dans notre sens, à savoir des perspectives à long terme sur le devenir de cet établissement social douanier.

Concernant la tranche conditionnelle financée par les versements issus du CAS 2010 (estimés à environ 4,376 M €), le service central a fait la proposition de retenir les opérations suivantes :
– rénovation globale de Baimbridge (Guadeloupe) pour un montant de 891 097,96 €,
– rénovation globale des bât. J et E de la Joliette pour un montant de 3 038 444 €
– rénovation partielle, suivant le montant des travaux et les disponibilités du CAS, des cités de Corse, du Léman et de Lyon.

Concernant Baimbridge, un diagnostic est en train d’être initié par la DDE sur com-mande du préfet de région dans le cadre du plan de relance d’aide gouvernementale. Le service central souhaite attendre les conclusions de cette étude, qui pourrait amener l’EPA à devoir effectuer rapidement des travaux sur cette cité. Cette étude doit tenir compte des risques sismiques et cycloniques de cette région et pourrait amener le gouvernement à inclure ces travaux dans le cadre d’un plan de relance globale pour les DOM.

Ce dispositif se rapproche de ce qui est en cours actuellement en Basse Normandie sur les cités de Honfleur, Ouistreham et Granville. Les opérations réparties sur ces 3 cités sont d’un montant de 257 000 € et devront être engagées avant la fin de l’année.

Dans ces conditions, lors du CA de novembre 2009, les crédits globaux affectés à la programmation immobilière de 2010 s’établiraient à 4,1 millions d’euros environ en tranche ferme (après affermissement de la tranche conditionnelle 2009) et 4,3 millions d’euros environ en tranche conditionnelle.

Deux autres points étaient à l’ordre du jour de ce groupe de travail : la refonte de la grille des loyers et la grille de rénovation (récupération sur gros travaux).

Nous tenons d’abord à rappeler l’opposition de la CGT sur ces deux points. Concernant la récupération sur travaux, nous pensons toujours qu’il s’agit là pour l’EPA de faire financer en partie les opérations de rénovation et d’entretien lourd par les seuls locataires actuels, alors même que l’administration continue à notre sens de tourner le dos à ses responsabilités en la matière. Sur la refonte de la grille des loyers et la fin de la péréquation, nous rappelons que le 1er juillet dernier nous avons affirmé qu’il s’agissait là d’une augmentation de loyers de nouveau cumulative, qui fragilisera un peu plus le pouvoir d’achat de tous les locataires de la Masse.

La question fondamentale est de savoir si l’EPA Masse des Douanes peut s’absoudre de toutes les règles existantes en matière de logement, en particulier sur sa responsabilité en tant que bailleur, « propriétaire » par délégation pour France Domaine.

Avec la fin de la péréquation des loyers, à laquelle seule la CGT s’est opposée, le président du CA a validé l’harmonisation dans les cités du prix au m2 réel. Cette harmonisation aboutit immanquablement à une augmentation moyenne de 1,7%, même si un garde fou a été mis en place pour limiter la hausse à 3%. L’harmonisation des loyers prend effet dès le 1er janvier 2010 pour tous, mais concernant la fin de la péréquation, cette dernière est étalée dans le temps pour les personnes résidant dans les cités concernées, mais immédiate pour les nouveaux arrivants.

Cette augmentation est bien sûr complètement déconnectée de celle qui a déjà été appliquée pour l’année 2009, tout comme celle qui sera proposée lors du prochain CA de novembre 2009. Il est donc évident pour nous qu’il ne fallait pas accepter cette disposition qui grèvera une fois de plus le pouvoir d’achat des agents des douanes locataires, tant actifs que retraités.

Le dernier point à l’ordre du jour est la présentation d’une grille de rénovation à la demande expresse du président du CA, dixit la directrice de l’EPA.

Cette grille consiste dans son esprit à récupérer sur le dos des locataires les sommes investies dans les travaux de rénovation des cités de l’EPA.

Les deux conséquences, envisagées par le service central sur ordre du président du CA, qu’entraînerait l’adoption d’une telle grille, seraient les suivantes :
– une augmentation immédiate des loyers, pouvant atteindre de 20 à 25 % dans le cas d’une rénovation complète de la cité
– une prise en compte partielle des travaux déjà réalisés ou prévisionnels suivant l’ancienneté des opérations.

Concernant cette grille, le SNAD CGT s’est exprimé de manière ferme et sans ambiguïté : il est hors de question de continuer cette discussion plus longtemps tant que nous ne connaîtrons pas le lien qui lie l’EPA Masse des Douanes à France Domaine, en particulier ses responsabilités d’assumer la charge des travaux de rénovation et d’entretien.

En effet, pour nous, le seul texte valable qui fixe les obligations des locataires en matière de réparations locatives est le décret n°87-713 du 26/08/1987, qui exclue de fait les grands travaux à la charge du propriétaire qui visent à la conservation en l’état du bien ou à son amélioration, à l’installation de nouveaux équipements (par exemple de sécurité), à l’application de nouvelles lois et règlements (mises aux normes), à remédier à une vétusté ou une malfaçon des équipements…

Il nous semble de plus important de connaître les dispositifs de récupération qui pourraient être actuellement en vigueur dans le locatif privé et le locatif social en répondant notamment aux questions suivantes : Quelles bases juridiques ? Quel type de travaux ? Pour quel montant ? Sur quelle durée ? Quelles sont les limites imposées alors en termes d’augmentations ?

Nous avons soulevé également la légalité de faire payer par le locataire le remboursement d’une partie des travaux effectués dans le cadre des programmations immobilières dont le financement provient de fonds publics (subvention ministérielle) ou par le produit de la vente des cités qui transite par le CAS.

Pour conclure notre rejet de cette proposition indécente et décalée de la réalité sociale et financière des locataires, nous avons souhaité connaître l’impact que cette proposition pourrait avoir sur les loyers de 3 cités, dont la programmation triennale a été précédemment évoquée : Le Havre, La Rochelle et L’Haÿ les Roses.

Si d’aucuns doutaient encore de l’esprit social du président Fournel, preuve en est que son souci de vendre par tous moyens, y compris les plus douteux, le patrimoine locatif social des douaniers fait partie de ses objectifs de performance individuelle.

Pour finir, conformément à un souhait émis par les élus de la CGT et repris communément par l’ensemble du CA de faire baptiser l’ensemble immobilier de la rue de Thionville à Paris du nom de notre regretté camarade Maxime Parès, il nous a été proposé un modèle de plaque et une discussion sur son emplacement.