Groupes de travail

• Posté le 23 février 2012.

GT du 14 février : "bâtiments G et K de la Joliette"

BATIMENTS G ET K DE LA JOLIETTE

« L’heure d’étudier les hypothèses... »

Ce groupe de travail a débuté par la lecture de la seule déclaration liminaire, celle du SNAD-CGT (reprise ci-dessous) qui a mis en avant nos positions par rapport à l’avenir des bâtiments G et K.

Nous sommes aujourd’hui réunis pour débattre de l’avenir des bâtiments G et K de la cité de la Joliette, véritable « serpent de mer » de l’immobilier de la DGDDI, comme le soulignait la Cour des Comptes dans son rapport de 2005. Il est donc utile ici de faire un rappel historique : déjà en 1998 une enveloppe de presque 8 millions d’euros avait enfin été débloquée. Il était plus que temps ! N’oublions pas que la douane a laissé les agents de la Joliette vivre sans chauffage jusqu’en 2005 ! Au final, le budget général de la douane avait financé cette rénovation.
En 2009 nous étions déjà convoqués pour un groupe de travail sur la cité de la Joliette et sur la rénovation des bâtiments G et K, le plan de rénovation en partenariat avec l’ALPAF avait été choisi par le biais d’un bail emphytéotique.
Aujourd’hui en 2012, force est de constater que ce projet est au point mort ! Il faut faire des choix, comme nous l’a précisé l’ancienne directrice de l’établissement lors du dernier CA. Le SNAD CGT propose en conséquence 3 grands axes de réflexion :
–  Pour nous le dépeçage de la cité par la vente de certains bâtiments est purement inenvisageable et non négociable.
–  Le SNAD CGT revendique ensuite que l’administration verse son obole pour financer la rénovation des bâtiments G et K par le budget général de la douane et non par celui de l’EPA Masse. C’est bien l’administration qui a laissé durant de nombreuses années cette cité – comme beaucoup d’autres - se délabrer et qui doit en assumer ainsi la responsabilité.
–  Nous revendiquons que la rénovation des bâtiments G et K s’accompagne d’une publicité de logements vacants au sein du ministère et des autres administrations, ce qui permettrait la pérennité de ces bâtiments au sein de la cité et ce qui apporterait un plus au quartier. Nous rappelons que nous soutenons depuis 2008 la complémentarité des œuvres de logement social en douane et au sein des ministères financiers pour satisfaire les besoins locatifs du plus grand nombre d’agents, en ouvrant la possibilité de proposer des logements vacants de manière pérenne de l’EPA Masse des Douanes aux agents des ministères financiers et d’autres ministères.
A l’aube de cette année 2012, où tous les curseurs économiques et sociaux sont tirés vers le bas, engager un projet ambitieux pour la rénovation des bâtiments G et K de la Joliette serait un signal fort pour l’ensemble de la communauté douanière.
Ne laissons pas réduire en poussière l’un de nos plus beaux héritages immobiliers douaniers !

En préalable aux débats, le nouveau directeur de l’EPA Masse Hervé Hulin a souligné que la cité de la Joliette constitue bien « une véritable communauté de vie avec une dimension historique exceptionnelle »
Cependant, le SNAD-CGT déplore qu’aucun représentant de la DGDDI n’ait été présent sur toute la longueur de ce GT.

En 2009 un projet de rénovation des bâtiments G et K par le biais d’un bail emphytéotique en partenariat avec l’ALPAF avait été validé par le conseil d’administration. Cependant, l’ALPAF s’est retiré de ce projet, pour 2 raisons essentielles : elle a réservé une quarantaine de logements dans un autre programme sur Marseille et elle a arrêté en 2011 sa politique de réservation de logements en province.
A l’époque, afin d’étudier les possibilités de rénovation des bâtiments G et K, le service central de l’EPA Masse avait fait appel à une société d’étude, la SOREC, qui a rendu un rapport, dont les conclusions ont été examinées lors de ce groupe de travail.
Pour mémoire un bail emphytéotique consiste à accorder au locataire ou « preneur » un bail d’une durée suffisamment longue (entre 18 et 99 ans) pour réaliser des travaux d’amélioration. En contrepartie, le propriétaire bailleur touche un loyer. A l’expiration du bail, le propriétaire recouvre l’entière jouissance du bien, avec les travaux réalisés. L’une des conséquences du bail emphytéotique est de déléguer au preneur du bail la gestion des locataires et donc d’ouvrir la cité massivement à des locataires tiers.

Ce groupe de travail s’est déroulé en 3 étapes : un rappel des éléments de contexte déjà connus (le dossier de la Joliette est en discussion au niveau central depuis 2008), les conclusions des diagnostics pilotés par la SOREC et les hypothèses de travail qui en découlent.

1 - Présentation générale

–  Une cité composée aujourd’hui de 11 bâtiments, datant de 1904
–  Un ensemble architectural cohérent
–  Une imbrication de logements et de locaux administratifs
–  Un niveau d’entretien disparate
–  Une nécessaire rénovation des bâtiments G et K
–  Un coût financier très lourd pour l’EPA Masse des Douanes
–  350 logements au sein de la cité dont 53 logements vacants (hors G et K) au 31/12/2011

2 - Conclusions de la SOREC

Ces conclusions sont découpées en cinq volets distincts.

1er volet : Réagencement des logements existants
L’objectif est d’adapter la typologie des logements à la demande actuelle pour assurer une meilleure adéquation à la demande et de moderniser une configuration des appartements vieille de plus d’un demi-siècle. Ainsi des T5 deviendraient des T4 ou des T3+ avec de plus grandes pièces de vie.

2ème volet : L’implantation d’une crèche au rez-de-chaussée de l’un des bâtiments
L’implantation d’une crèche, soumise par une organisation syndicale avant le lancement du diagnostic de la SOREC, est impossible du fait d’obstacles juridiques (incompatibilité avec un bail emphytéotique), d’obstacles techniques (normes réglementaires très strictes et difficilement applicables sur une construction du début du XXème siècle), d’obstacles « environnementaux » (promiscuité trop importante entre les logements et la crèche) et d’une absence de besoins avérés.

3ème volet : Coût global de l’opération de rénovation
Le coût global de l’opération se situe entre 4,8 et 6,5 millions d’euros, une somme inférieure aux chiffrages précédemment évoqués. Le financement pour l’EPA Masse se situerait entre 1,5 et 3,5 millions d’euros.
Or l’EPA Masse dispose d’une enveloppe de 2 millions d’euros, ce qui lui permettrait seulement de réserver 20 logements sur les futurs logements des bâtiments G et K et de laisser 60 autres logements au preneur du bail, qui pourrait y mettre les tiers qu’il veut.

4ème volet : Montages financiers
Trois hypothèses de rénovation ont été explorées :
–  une rénovation simple excluant la redistribution des bâtiments
–  une rénovation intermédiaire combinant redécoupage des logements et utilisation de matériaux de qualité supérieure
–  une rénovation haute qualité, avec des matériaux dits innovants.
L’hypothèse de montage financier préconisée par la SOREC et qui aurait la préférence de l’EPA Masse serait la rénovation intermédiaire, avec un engagement de 2 millions d’euros et un loyer de sortie compris entre 6,2 et 7 euros au m2 (soit entre 75 et 80% du PLS actuel).

5ème volet : Examen des besoins
Une absence objective de besoins concernant les agents des douanes en activité a été soulignée par le rapport de la SOREC, au regard des vacances de logements sur la cité, de l’inadéquation de la typologie des logements, de la faible tension immobilière constatée sur la zone et l’absence de besoins en logement de la part de partenaires potentiels de l’EPA (notamment l’ALPAF).

En conséquence, il reste à l’EPA Masse une enveloppe de 2 millions d’euros, ce qui ne peut suffire à la rénovation complète des deux bâtiments. Il faut donc faire des choix à travers l’étude de plusieurs hypothèses de travail.

3 - Hypothèses de travail

Quatre hypothèses de travail ont été avancées.
Parmi les différentes hypothèses de travail avancées, 3 ont été écartées :
–  La poursuite du marché d’assistance à la passation d’un bail emphytéotique pour la rénovation des bâtiments G et K. Cette hypothèse de départ (qui s’accompagnait d’un partenariat avec l’ALPAF qui s’est désistée depuis) aurait un coût très élevé et conduirait à une intégration massive de tiers dans la cité que nous ne pourrions pas maîtriser.
–  La remise partielle de la cité à France Domaine. La SOREC a souligné la rupture de la cohérence architecturale, le problème de la faisabilité technique, l’absence de maîtrise de la destination des bâtiments et une intégration de tiers dans la cité non maîtrisée.
–  La suspension de l’opération. Cette solution qui ne pourrait être que transitoire et qui conduirait à murer les fenêtres des bâtiments, à en sécuriser les abords et à attendre amènerait un risque de préemption des bâtiments par la préfecture ou la mairie et, à terme, l’intégration de locataires tiers dans la cité.

Les hypothèses 3 et 3bis, à savoir la destruction partielle ou totale des deux bâtiments, ont été abordées. Aucun chiffrage précis et aucune étude de faisabilité n’ont été présentés lors de ce groupe de travail et ces hypothèses devront être réexaminées lors d’une prochaine réunion.

Le SNAD-CGT a évoqué la possibilité de reloger certains services administratifs douaniers de la cité phocéenne au sein de ces deux bâtiments. Le service central s’est engagé à examiner cette possibilité.

A noter que le dossier d’étude de la SOREC a servi de base à une idée que le service central nous a soumis pendant ce GT pour ce qui concerne la rénovation des logements vacants des bâtiments E et J. L’EPA Masse voudrait mener un projet pilote pour ces logements vacants, à savoir un réaménagement plus cohérent de ces appartements, ce qui conduirait à une distribution des pièces plus rationnelle et donc plus en adéquation avec les demandes actuelles. Ces appartements nouvellement réaménagés gagneraient ainsi en attractivité. Le SNAD-CGT a souscrit à la pertinence de cette proposition.

De plus, les locataires actuels des bâtiments G et K qui seront relogés dans les appartements réaménagés des bâtiments E et J ne subiront pas la hausse de loyer due à la récupération sur travaux. Le service central s’y est engagé.

La réunion du 14 février a donc servi à faire le point sur le rapport de la SOREC. En conséquence,un deuxième groupe de travail sera donc nécessaire pour approfondir les hypothèses de travail concernant le devenir des bâtiments G et K. Il aura lieu au printemps prochain.

Les représentants du SNAD CGT,
Stéphane Avit, Serge Bortolotti,
Lionel Candalh, Marie-Thérèse Carbone-Pierre,
Abdelkader Dahamni et Mathilde Morival